纽约租金稳定法违宪？最高法院将决定受理与否
两个房东游说团体正在向最高法院请愿，试图推翻纽约市的租金稳定法，称其违反了宪法对私人财产的保护。这一行动是继2019年纽约州议会通过了更为严格的租户保护法案之后，房东团体发起的最新法律挑战。最高法院预计将在9月26日决定是否受理此案。
这一争议的根源可以追溯到2019年，时任纽约州长库默签署了《住房租金稳定和租户保护法》，被州议会民主党领袖誉为“有史以来最强大的经济适用房和租户保护法案”，使房东更难从该计划中退出、解除管制。
在此后，纽约市社区住房改善计划（CHIP）和纽约市租金稳定协会（RSA）提起了诉讼，质疑纽约租金稳定法（RSL）的宪法合法性。
原告在诉状中控诉，新通过的租房法案违反了宪法第五修正案条款：“在没有公正补偿的情况下，私人财产不得挪作公共使用”，并要求暂停市政府和州政府对新租房法案的执行。原告认为，RSL“对业主和租户都产生了不利影响，半个多世纪以来一直扼杀纽约市的住房市场”。
纽约稳租法和租房市场的现状
纽约市的租金稳定法（RSL）自1969年起生效，限制了纽约市100多万套公寓（占租赁市场的一半，几乎占纽约市所有房屋的30%）的年租金涨幅。这是一个庞大的租金监管体系。您可以通过该网站查到您的公寓是否受RSL监管：https://amirentstabilized.com。
今年8月，纽约市独立预算办公室（IBO）的数据研究发现，截至去年4月1日，全市列出的空置租金稳定公寓有42,275套，其中有13,362套公寓至少连续两年空置。这引发了争议。
IBO的助理主任斯特凡斯基（Sarah Stefanski）表示，由于政府的数据有限，因此无法确切知道有多少公寓是故意空置或“囤积”，因为房东不需要解释公寓空置的原因。但通过查看连续几年的空置情况可以提供一些线索。
IBO的研究发现，去年租金稳定公寓比2019年少了10万多套。可能是因为2019年的新法严格限制了提高租金和解除公寓管制，所以房东不想登记，宁愿空置。
房东的观点
两个房东团体CHIP和RSA的诉讼称，纽约租金稳定法（RSL）是美国最严格的租赁住房法规。新RSL规定，一旦租户的租约到期，法律将禁止业主任意收回公寓供自己使用，改变其用途或干脆将其空置。相反，租户被视为房产的变相“继承人”，除非他们做了违法的事情，否则租户有权永久续租。
此外，新的租金稳定法限制了他们提高租金和进行房屋维护的能力。自2019年以来，根据该法案，改善公寓对租户带来的费用上限为15年内1.5万美元，房东只能每月增加最高80多元的租金，而资本改进的费用也受到了限制。这使得维护和升级稳租房的成本高于租金收入，迫使一些房东选择将公寓空置。他们认为政府干预导致了这一问题，而提高租金的收益不足以弥补维护和升级的成本。
纽约房东团体状告新租房法案违宪，剥夺了他们对自己财产的控制权，如提高租金和收回房屋，违背宪法第五修正案的“征用条款”（takings clause），并限制了他们的收入和投资回报，以及改善和维修住房的能力。他们还指出，这种法律导致了住房供应的减少和市场的扭曲，对租户和业主都有害。
但第二巡回法庭上诉庭今年2月驳回他们的上诉，理由是过往案例以及最高法院在2012年的一项裁决，均支持稳租房法律。
房东团体虽然败诉，但他们没有放弃。他们希望最高法院能够接受他们的案件。CHIP和RSA在请愿书中表示：“作为‘公共援助’计划的一部分，为贫困租户提供补贴是一项公益事业，应该由公共资金来支付。”他们说，业主们需要法院的裁决，否则他们（人数少）“在政治进程中必然会被他们被迫补贴的众多选民否决”。
他们还得到了商业、房地产和曼哈顿研究所和司法研究所等智库的支持，这些团体在今年夏天向最高法院提交了法庭之友书状，敦促法院接手此案。
租客维权团体的观点
然而，租客维权团体和法律援助组织则强烈反对这一诉讼。他们认为，租金稳定法是确保租户不被高租金赶走的重要法律。他们指出，限制租金的目的是为了确保居民有负担得起的住房，并防止无家可归问题的加剧。
据美国社会主义杂志《雅各宾》（Jacobin）报导，纽约反贫困组织社区服务协会的住房政策分析师斯坦因（Samuel Stein）表示，如果最高法院推翻租金稳定法，“这是纽约市的末日”。
根据美国最高法院博客网（scotusblog.com），最高法院将于9月26日决定是否受理这一请愿书。如果受理，最高法院的大法官将在2023-2024年的任期内就租金稳定法的宪法合法性进行裁决。这将是最高法院在近十年来首次审理与租金控制相关的案件。鉴于最高法院目前的保守倾向，房东组织对其判决抱有一定期待。然而，即使他们获胜，也不一定意味着租金控制的终结。纽约州仍然可以通过其它方式来保护租客的权益。
这一案件可能对纽约市和全国其它城市的住房市场产生重大影响。无论最高法院如何裁定，都可能鼓励其它地方挑战租金控制法律。对于纽约市来说，租金稳定法的未来将对数十万租户和房东产生深远影响。
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