纽约日落公园火灾楼拍卖遇冷 业主和租户纷争没完
华人聚居的布碌崙7大道交44街日落公园旁，一栋拥有54个单元的公寓大楼曾在2019年4月发生五级大火，导致整栋六层公寓楼被毁，数十人无家可归，其中大多数为华人。然而，这栋大楼上周在拍卖中失败，给公寓业主和房客带来了沉重的打击。
火灾发生在2019年4月3日，起因是六楼一间公寓内的蜡烛引燃了窗帘。由于当时风势强劲，火势迅速蔓延到整栋建筑，造成了巨大的损失。消防部门花了4个小时才将火势控制住，但屋顶被烧穿，23名消防员、5名警察和4名居民受伤。
这栋位于44街702号的公寓楼在某种程度上就像是两栋楼。其中15套公寓租金稳定，全部由长期住户居住。其余的公寓在十多年前开始被改建成市价公寓出售，有些公寓的售价高达80万美元。因此这里的住户既包括公寓业主，也包括租户，他们中的一些人享有租金稳定或租金受控的公寓。
据纽约政治新闻网The City，火灾和由此引发的租户诉讼使得租户与公寓业主对立起来。业主们急于出售大楼，以减轻房产税和抵押贷款的负担，而租户们则在法庭上争取他们在州法律下的权益，迫使公寓业主和单元业主修复大楼，以便他们能回去居住。
在火灾发生后的3个月，即2019年7月，一些租金稳定的租户在住房法庭上起诉他们的房东、代表房主的公寓协会以及市住房保护和发展部，要求修复大楼并支付他们搬迁费。住房保护与发展部也对大楼提起诉讼，要求进行修复。
然而，代表个人房主的公寓协会表示，他们根本无力承担这些费用，其中一些人在购买房屋时投入了毕生积蓄。该大楼的投保额也少得可怜，最高投保额约为800万美元，远远低于根据火灾前该大楼380万美元的估计价值所得出来的2600万美元的重建成本。
由于大楼没有足够的保险覆盖，重建费用远远超过了业主们能负担的范围。而租户们则每人每月支付1美元，以保留对租金管制公寓的所有权，不愿意放弃他们根据州法律享有的权利。这导致了一场漫长而复杂的法律争端，将所有人都卷入其中。
从那时起，这栋大楼及其前住户的命运就一直与法院系统纠缠不清。
为了解决这个僵局，业主们试图出售被毁坏的房产，希望能够减轻他们支付抵押贷款和房产税的负担。但在今年夏天，可能的出售计划告吹。
由于大楼为共同所有，法院必须批准出售。一旦出售，收益可以在业主之间进行分配。如果没有这种所谓的分割行动，所有业主就必须协调才能继续前进。
杰弗里·萨尔蒂尔（Jeffrey Saltiel）是一名房地产诉讼律师，在分区销售方面有20年的经验，他被任命为此案的裁判（与法官不同），他对The City说自己从未见过像这样复杂的案件。“通常情况下，分区出售的是一到三户人家的建筑，有多个业主。在这种情况下，你有一栋曾经是54个单元的公寓楼，现在变成了一栋54户家庭的楼房”。
尽管好不容易法院批准了出售，最低价定为995万美元。然而，到2023年11月30日举行的拍卖会上，没有一个投标人出现。原因可能是租户们的诉讼威胁和大楼的损坏状况，没有人愿意买下。这意味着，业主们仍然被困在一个没有出路的情况中，而租户们也没有获得他们想要的结果。
由于布碌崙高等法院法官西尔伯（Debra Silber）下令进行的拍卖失败，现在公寓业主和拥有出租单元的主体必须决定下一步该怎么做。一种选择是降低最低出价，并在法官的批准下再次尝试拍卖。但在法官预计将于下个月退休的影响下，法律程序可能会受到延迟或中断。
这件事没有赢家“每个人都输了”
根据法庭文件，共管委员会雇请的房地产估价师和顾问在今年10月19日的报告中指出，大火主要烧毁了大楼的屋顶、整个六楼和五楼的大部分区域。其它楼层也受到火灾、烟雾和水的破坏。
报告还称，大楼的大部分区域都有霉菌生长，需要从内部“彻底翻修”。此外，报告还披露卖方与一名未公开的华人买方曾于2020年10月20日签订一份未签署的购买协议，将大楼的售价定为980万美元。
西尔伯法官此前在2021年3月的一项裁决中驳回了租户对公寓业主的索赔要求，裁定“公寓管理委员会对租户不负有任何责任”。她还裁定，大楼被毁坏到了“事实上”被拆除的程度——这种分类允许业主解除对大楼的管制，从而禁止租户返回。
根据2021年3月的裁决，原告共管委员会认为，在火灾中，四分之三或更多的建筑物已被大火烧毁，百分之七十五或更多的单元业主不想进行修缮或恢复。原告公寓委员会是管理单元的业主，因此是有资格提起分区诉讼的单元业主，应指定一名裁判来确定双方的权利和义务。
但是，由布碌崙法律服务公司（Brooklyn Legal Services）代理的租户们立即对这一裁决提出了上诉，目前此事仍在进行中。
租户们的律师李祖妍（Jooyeon Lee，音译）对The City表示，大楼是否易主对租户们来说影响不大，因为根据出售条款，买方将继承围绕该物业的任何未决诉讼，以及租户们要求返回大楼的持续诉求。
租户的律师团队将需要说服上诉法官，使其相信这栋大楼——虽然没有屋顶，但仍然屹立不倒——还没有破旧到达到拆除和解除管制的门槛。
如果西尔伯法官在2021年3月做出的认为该建筑已被有效拆除的裁决得到维持，那么租户们将面临一场艰苦的战斗，尽管他们可以通过谈判获得买断或其它形式的补偿，但他们仍无法返回原来的住所。
谈到流离失所的房主和租户，公寓总法律顾问Theresa Racht对The City说，“这里有很多痛苦和损失。每个人都输了。”
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