纽约布碌崙康斗房欺诈案 住户保住房子
多年前发生的布碌崙湾脊区欧文顿大道345号公寓楼销售欺诈案，导致二十多户华人家庭面临住处被法拍的危机。如今，经过各界多年努力，该事件终于有了圆满结局。
亚平会（AAFE）、州检察长詹乐霞（Letitia James）等政府各级单位26日宣布，居民已解除被赶出门的危机，正在迈向成为屋主的旅程。这背后依靠的是一个大型的团队合作。
轻信开发商 20户给了500万美元
2012年，开发商吴锡辉在布碌崙湾脊区欧文顿大道（Ovington ave.）345号建造了一栋5层的住宅楼，共有25个“康斗房”（condo）。他声称，如果无法在2013年底前完成房产过户，将退还首付加5%的利息。然而，由于买家多为华人，不熟悉美国的法律程序，许多人仅凭中文协议就现金交钱购房。
这些公寓很快售罄，买家多为福建人和广东人，他们大多通过朋友介绍购房，未聘请律师做合同。一些家庭东借西凑支付了高达50万美元的首付，二十多名华人带来了五百多万美元。
家住一楼的林章江说，他从2005年起就认识吴锡辉，以为吴家这么富裕，应该不会欺骗他们，所以许多人仅签署中文协议并交款，买下他们以为的“自己的公寓”。
29岁的Kris Chan回忆，十多年前她和家人搬进这里，她母亲当初选择这个公寓，只是希望有个位于好社区的安全家园，“这里治安好，价格在我们承受范围内，而且是新房子，所以我们就买了。”
欺诈行为与住户困境
虽然这些公寓自2015年起就交房入住，但由于吴锡辉未获纽约州正式销售计划批准，他无权销售这些住宅单位，导致二十多户的产权证一直办不下来。
据纽约州总检察长办公室（简称OAG）称，吴锡辉将租户的付款收入囊中，用于施工和偿还大楼的贷款，但因为未完成必要文件，纽约市财政局从未将该建筑细分为单独的税地，无法创建单独的地契。OAG也不能批准开发商将这栋公寓楼拆分成不同单位的产权，出售给各家住户。因此住户虽然给了吴购房款，但在法律文件上，他们都是非法住户。
2018年10月，抵押贷款机构对这栋楼发起止赎程序，称吴锡辉从2015年借贷585万美元，并从2017年起停止偿还银行贷款，利息高达24%。随后，吴锡辉的贷款方开始查封程序，租户们面临“钱房两空”的危机。
住户的法律行动与政府介入
2018年12月起，一名购房者开始状告吴锡辉，其余二十多名购房者也在2019年上半年起诉吴锡辉。然而，吴锡辉失踪，有人说他逃回中国，有人说他躲在美国某处。2022年2月，抵押贷款机构对吴锡辉发起的止赎程序胜诉，并于同年7月28日准备拍卖。
Kris Chan表示，当他们收到法院的传票才发现大楼有债务问题，感到震惊、无助和压力山大。“大约在2018年，我们收到银行寄来的文件，才知道大楼有财务问题。”
Kris Chan是少数能流利讲英语的租户之一，因此担任起主管角色。她说：“发现问题后，我们找了律师，但过程中遇到很多困难。很多律师不受理或做得不好，直到找到现任的古奇律师（Edward Cuccia，作为集体诉讼代表）。他用心听我们讲述案件，并用他的经验指导我们处理，花了很多时间与相关人员沟通，逐步解决问题。”
然而，由于疫情，法庭诉讼耗时，抵押贷款不断产生利息和罚款。2022年5月，居民曾赢得判决，纽约州民事法庭判决吴锡辉赔偿他们购房款，但无法阻止拍卖。
为了避免立即被法拍，一些居民提交了法律文件，迫使物业进入破产程序。一旦破产法第七章程序启动，法院会成为破产管理人，将债务人的非豁免财产变卖、出售，以偿付债权人。这是一个与吴的债权人谈判的机会。7月27日（拍卖前一天），布碌崙民事法庭暂时搁置拍卖。OAG随后提起单独诉讼控告吴锡辉，案件仍在进行中。
亚平会介入与解决方案
2022年底，亚平会在纽约州住房社区重建局（HCR）、OAG和民选官员联系下介入。亚平会行政总监俞思亮（Thomas Yu）回忆说，这些机构和民选官员联系他说，租户已经尝试了各种办法，但法院可能会继续取消他们的抵押品赎回权，他们将失去家园，因为他们不是合法屋主。
虽然从未处理过如此复杂的案件，但他决定调查并帮助这些努力工作的居民。在居民律师古奇和法庭受托人的协助下，亚平会工作人员开始与家庭会面，也见了总检察长和州住房机构，确定了解决方案。“很多人问我成功的几率是多少，我无法给出具体的答案，但我们决定全力以赴。”俞思亮说。
经过几个月的讨论和谈判，亚平会制定了购买按揭票据的计划以避免法拍，并开始将大楼转变为有限股权合作公寓。整个项目预计成本超过1500万美元，包括购买物业和翻新25个单位建筑。HCR和HPD提供了财政补助和资金支持，市议会议长欧德思和市议员纪思庭在FY24财年资本预算中拨款150万美元。纽约州参议员曲怡文为亚平会拨款40万美元。
曲怡文回忆，两年前她参加过记者会，从那时起一直追踪案件进展，并在找买家的过程中联系了亚平会。“在华人社区中，除了金融支持外，语言和文化的理解也非常重要。如果居民无法顺畅地与未来的合作单位沟通，会衍生更多问题，无法理解如何通过合法程序成为屋主。”她说，她的选区就在一条街之外，深刻理解华人移民的不易，当他们发现毕生积蓄被诈骗时，那种冲击是巨大的。
一年后 住户有望成为合法屋主
亚平会与市州官员和机构合作，在今年5月购买了该建筑。“整个过程非常复杂，但我们终于取得了阶段性的胜利。”俞思亮说。
他们冒险先投入了100万美元，原本是用于其他项目的资金，但相信这次的努力是值得的。虽然政府会偿还剩余的钱，但需要很长时间，所以他们先找了另一家贷款机构，也称为“过桥贷款人”。之后，州和市政府将投入资金，帮助将这栋建筑合法转变为合作公寓。预计一年后，他们可以把钥匙交给租户，让他们成为合法的屋主。
纽约州住房社区重建局（HCR）、纽约州总检察官詹乐霞、纽约市住房保护和发展部（HPD），以及纽约市议员纪思庭和纽约州参议员曲怡文，在资助稳定欧文顿大道345号方面发挥了关键作用，帮助亚平会构建成功的救援策略，使这栋建筑免于破产和拍卖。Enterprise社区合作伙伴通过纽约收购基金发放贷款，该基金由科西街顾问公司管理。
这栋大楼有25个单位，其中五个空置公寓将以低于市场价格出售以确保可负担性。现有的20个租户将拥有自己的公寓，支付建筑物的维护费用、税款和水费。
Kris Chan说，整个过程非常艰难，尽管许多人怀疑在纽约解决这问题的可能性，“但我们的律师不遗余力地联络相关人士，拨打电话、发邮件，通过他的能力、媒体的力量以及政府人员的帮助，最终把不可能变成了可能。”
住户Rei Tan说，“这个公寓原本是为我父母的退休生活准备的。现在，我放心了，因为我妈妈在自己的家中安全无忧。”
“两年前，要让这些家庭留在自己的家中，似乎需要一个奇迹。”俞思亮表示，“许多合作伙伴携手合作，解决了一连串复杂的法律和财务问题，将这场灾难转变为成功故事。我们为这些家庭感到欣慰，他们正迈向实现美国居家梦想。”
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