mghrshw 发表于 2022-8-2

升息加通膨 纽约法拉盛一手康斗房交易显疲态


一手房(sponsor unit)是指在市场上没有交易纪录的房产,来源多是新开发建案的康斗房(condo),疫情以前,一手康斗房是纽约市房地产的热门品项。但是,纽约市现在最热闹的“唐人街”——法拉盛(Flushing),当地一手康斗房销售热度近期受到美联储升息,以及通货膨胀影响,华人房产业者认为目前的市场“带不动”,露出疲态。

法拉盛当前的房产市场退温,除了与美国经济有关,也受制于中美关系;业者认为,只要熬过目前的国际紧张局势,法拉盛当地生活条件便利,对华人买家来说,仍是购房的一大诱因,法拉盛的房产市场仍会看俏。

法拉盛高级一手康斗房市场退烧
纽约市布碌崙不动产业者MNS Real Estate最新的第二季度报告指出,皇后区新建案的一手房交易市场,不论是销售量或是中位价,均高于上一季度,本季交易量为181套。其中,长岛市(Long Island City,简称LIC)的新建一手康斗房销售量,超过季度交易量的7成(74.59%),大幅领先排名亚军的法拉盛(18.2%)。

LIC第二季新建康斗房价格由高级建案Skyline Tower,近320万美元一套房夺冠,但每平方呎的价格上涨幅度,则以法拉盛为最——每平方呎(PPSF)的中位价上涨32.1%,从810美元增至1,070美元,销售中位价从68万5,792美元,增长20.2%,来到75万8,596美元。

“其实(181套)不算高,Skyview(天景豪苑)当初一栋就可以卖100、200套。”世纪房屋地产公司负责人林伟1日受访时表示,“但(法拉盛)高级房产市场现在比较衰退。”

也由于法拉盛房产市场交易热度减低,房产业者并没有感到当地一手康斗房价格如报告显示的成长。

“我们感觉现在(法拉盛一手康斗房市场)是有点缓慢下来,带不动了。现在的经济并不强势,已经放缓了,房价跟市场有点接不上去,有市无价。”林伟还表示买家也开始往法拉盛周边移动,“现在很多人不愿意留在法拉盛的中心,都往边缘去发展。”

以往华人买家会想要买在靠近缅街7号线地铁站的房子,但现在反而往周边的长岛、白石镇(Whitestone)移动。

林伟指出,原因有三:第一,纽约市的地税增长厉害;第二,现在新盖房产的房价跟之前比已经偏高;第三,疫情让买家需要有更多空间,方便他们在家工作和陪家人生活,而市区康斗房的空间较小。

虽然法拉盛的房产交易热度转凉,但是LIC的高级一手康斗房销量或许没有报告看起来“亮眼”。

林伟指出,LIC有个知名建案,“(开发商)是有自己的销售团队,但还是想高价请我们这些外围的房产经理人帮忙,这说明了建案的公寓还有剩,还没卖出去。”

买家有钱也观望 现以二手房产交易为主
法拉盛房产交易热度消退,起初受制于中美关系紧张,现在又加上美联储升息与通货膨胀,买家多抱持观望态度。如果成交,投资型的买家又多于自住型买家。

“很多人手上有现金,但还是会等着。”富豪地产总裁楼莉莎受访时表示,“除非这个交易很好,价格低于市场,那买家就会买来投资。”

“现在有建商缺钱,房子盖不上去,会算便宜一点,才会有人买。”楼莉莎说。

此外,楼莉莎指出,她目前经手的法拉盛房产交易,以二手房产的交易为主。一手房产热度减退,主要跟纽约政府取消税赋优惠有关。

“现在没有421a减税,加上贷款利息又贵,(一手房)市场已经没有那么热门了。”她说。

纽约市为鼓励地产商开发可负担住房,曾在1971年制定地税减免政策(421a),该政策历经多次延期、暂停,最后在今年6月15日到期,且迟迟没有替代方案。纽约大学调查指出,纽约市2010年至2020年之间大举开发的建案多受惠于此政策。

法拉盛在食衣住行方面,不仅因为生活机能便利,而受到华人新移民青睐,外州移民在面临孩子成家立业后,各自不在同个屋檐下生活,也喜欢到法拉盛买小而美的康斗房养老。这让楼莉莎对当地房产前景抱持正向态度,“法拉盛房地产的华人市场还是强劲”,“康斗房价格跌幅不大”。

不过,法拉盛房产业市场特殊,高度仰赖中国买家大笔资金投入买房或建设。所以,比起美国国内经济影响,房产业者更关注未来美中局势的变化。

“还要一阵子观察看看,假如(中美关系)恶化的话,(法拉盛房产业)还是会有差。”楼莉莎说。

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