近年来，中国各地的城市建设投资公司（城投）大量购置土地，却鲜有开发，引起了外界广泛关注。专家指出，城投购地最初是为了帮助地方政府稳定房地产市场和解决土地财政问题，但在经济下行和市场低迷等多重因素影响下，这些土地如今已成为烫手山芋。 城投近年大量拿地不开发 专家析原因 据《第一财经》7月27日消息，房地产咨询及信息服务公司克而瑞的研报表示，过去三年城市建设投资公司（城投）所拿到土地开工、开发的寥寥无几，未开工面积近3.3亿平方米，乐观测算未来开工的占比仅15%。 城投公司是城市建设投资公司的简称，起源于1991年，是中国各大城市政府投资融资平台，大多是不具备盈利能力，属于事业单位或者国有独资公司性质，通过政府补贴的方式实现盈利。 据中指院数据，2022年按面积TOP100拿地企业中，地方城投公司有71个，是2021年同期的3倍多。另据克而瑞数据，2022年城投拿地面积占到全国土地总出让面积的一半以上。 数据还显示，从2021年至2024年5月，30个重点一、二线城市成交的含宅用地中，有46%的地块由城投公司竞得（含合作拿地），拿地金额占比也高达33%。从拿地幅数或金额角度看，城投公司均是占比最高的类型。 近年中国经济下行，特别是房地产行业持续疲软，民营企业拿地积极性大幅下滑。国企拿地大幅增加。而城投平台虽然巨债缠身，开始取代大型房企拿地，这种反常情形令人关注。 台湾南华大学国际事务与企业学系专任副教授孙国祥对大纪元表示，城投公司过去三年拿到大量土地，而过去三年中国的房地产市场变化很大。 他认为，一开始这些城投公司拿地，是按政策的引导和政府的指令，要在房地产泡沫底下“托底”，稳住土地市场，主要是做土地储备。但是目前看起来还有一个主要的原因，是在当局对房地产出台政策限制，特别是在习近平2020年要求“房子是用来住的不是用来炒的”之后，在所谓的“三道红线”政策约束之下，使民营企业面临融资困难，没有办法拿地开发。而城投公司依附着地方政府，在比较宽松的融资条件下，拿到很多的土地。 针对城投近年大量拿地却极少开发，克而瑞认为“开发能力低”是硬伤。 孙国祥说，本来这些城投公司拿到土地之后，要逐渐推进基础设施跟城市开发的项目，但目前看起来并没有。纯粹是地方政府透过土地出让金的收入缓解财政压力。另外，本来政府还希望能够透过对这些土地的持有，能够稳定市场，现在看来这些目的都没有达到。 美国南卡大学艾肯商学院教授谢田对大纪元表示，这些土地是累积拿的，城投公司拿了地没办法开发，卖不出去，所以现在只能摆在这里。 谢田表示，现在政府认为，土地握在手里至少账面上还是有价值的。“要保住自己的价值，要不然每年资产的估值，估不出来它要破产了。” 隐秘的城投债务问题有多大？ 城投债务本身在地方债当中的比重一直受关注。外界认为，中共更大的债务风险是地方隐性债务（主要是城投债务），而且其没有准确的数据，也没有在官方的财政数据上显示。 中共财政部数据显示，截至2023年12月末，地方政府债务余额40万亿元。但高盛集团（Goldman Sachs）2023年8月就估计，中共地方政府债务累计高达94万亿元，包括地方政府融资平台的债务，这是资产负债表外的负债。 地方融资平台被业界称为中国金融系统的黑洞。中国银行研究院此前的报告称，地方融资平台的主体——城投平台债务高达几十万亿人民币，是将系统性冲击中共金融稳定的“灰犀牛”。 城投债务本金多以“借新还旧”方式滚续，但债务利息部分则需偿付。华泰证券表示，2023年，全国城投付息支出3.43万亿元，而2023年全国政府性基金收入为6.62万亿元。由于政府性基金收入存在城投托底拿地部分，且仍需扣除征地、拆迁、补偿等费用，预计仍有偿付缺口。 谢田分析说，这种托底，跟中共托房市一样。中共托房市是用行政的方式，不让房子降价卖，托地价也是一样，为保住自己手上的资产不贬值，资金都套牢在里面，债务问题就来了。 “债还不出来了，但是已经到期了，那就再来一批新的贷款，把旧的还掉，新的贷款期限就可以延长了，但银行是有更大的风险的，因为严格来讲现在地价已经不如从前了，银行再贷款应该贷不了那么多。可能里边存在造假，反正都是共产党的银行，共产党的城投公司，他们想办法这边虚报一下，那边虚弄一下，房地产市场继续恶化，资产继续贬值，他们的资金很难解套，实际上早就应该破产了，就是互相撑着。” 孙国祥表示，城投大量拿地不开发，对房地产或者是金融业会带来巨大风险。“这些大量土地的闲置，没有办法开发，会引发土地资源浪费和市场供需失衡的问题。” 城投债务对于金融市场的影响更加深远。孙国祥表示，城投公司作为地方政府的融资平台，可以透过发行债券等方式获得资金，但是它透过借新还旧的方式滚续债务，导致金融机构对其贷款的敞口过大，一旦出现债务违约引发连锁的反应，令市场对地方政府和城投公司的信心动摇，影响整体的金融市场的稳定性。 2024年后城投拿地降温 分析：手上的土地像烫手山芋 华泰证券表示，2024年1月～5月，中指口径全国土地出让金7513亿元，同比下降37%，城投拿地金额1784亿元，同比下行16%，拿地放缓或主要因为平台现金流压力增大，托底能力下滑。 今年初，中共国务院要求债务风险高的12个省市严控政府投资的基础设施项目建设，以控制债务风险。 孙国祥表示，2024年以来的城投拿地有所放缓，主要是因为整个房地产在下滑，房子不好卖，再进行新的开发根本没有市场，现在只是透过城投公司来维持一个基本的房地产价格，避免房地产整体的崩盘。 谢田表示，城投公司成立当初是为了帮助土地财政。城投拿地也是以前拿的，现在不会拿了。“它拿在手上特别害怕降价，现在等于是烂在手上了，它没有开工能力，银行也不借给它钱，它也没有市场。” 谢田形容，这些土地现在城投公司手上，像鸡肋一样食之无味、弃之可惜，或者是像烫手的山芋，丢又不舍得，不丢的话又烫手。 |
王友群：中共再上演愚蠢假戏 害人害己害子
