港减辣措施效果未如预期 豪宅价格下跌

国际房地产顾问第一太平戴维斯最新发表的2023年11月香港住宅销售市场报告指出，过去一个月的焦点为政府推出的减辣措施，但效果未如预期。

豪宅价格下跌
过去一个月的市场焦点为减辣措施，包括将买家印花税（BSD）和新住宅从价印花税（NRSD）合共30%减半至15%。此外，首次置业的入境人才可获豁免BSD和NRSD，前提是他们在九年内获得香港永久性居民身份。然而，减辣措施的影响并未如预期正面，交易量或会反弹，但价格仍下跌。香港岛和九龙的豪宅价格按季微跌1.2%至1.7%，而新界的豪宅跌幅最大，达2.8%。

减辣措施带来的影响好坏参半 土地销售市场仍然疲弱
减辣措施对于新盘发售的影响好坏参半。在三个新推出的项目中，NOVO LAND 2A的表现最佳，154个单位中有一半以比上一轮低4%的价格折扣出售。另一方面，SOUTHSKY和KT MARINA 1的反应平平，其推出的单位仅约30%被购入。

另外，土地销售市场仍然疲弱，港铁最新招标的东涌东站附近的住宅／商业用地未有收到任何标书。同样，位于东涌市地段55号第106B区的政府土地的四份标书因未达到政府底价均被否决。两幅地皮均位于新填海地区，非常依赖未来基础设施和发展，加上发展商的谨慎态度，导致流标。

加息和定期存款激增对住宅市场产生影响
近期的加息导致按揭利率上升，使潜在买家更难获取足够资金。此外，两年前接近0%的定期存款利率已经上升到4%至 5%，存款额从2022年1月的56,000亿港元飙升至2023年9月的91,000亿多港元。而这笔定期存款的部分资金，本可以注入住宅市场。

银主盘主导 入境人才带动价格较低豪宅市场
银主盘继续主导豪宅市场，其中最引人注目的是山顶OPUS 5楼以4.2亿港元由接管人出售。交易价格大幅低于于市场估值和银行贷款，表明银行急于促成交易。此外，由接管人持有的大型联排别墅和独立屋需以低于市价大幅折扣出售，但仍缺乏真正的买家。

然而，最近对于内地人才的印花税放宽政策可能促进较低价的豪宅市场。截至10月底，共有9,782名顶尖人才计划的A类（年收入超过250万港元）申请人获得批准，假设其中60%已经抵港，将为本地市场带来6,000个额外的住房需求。即使假设其中只有5%至10%考虑买楼，接下来的12个月内将增加300至600个额外的豪宅购买需求，主要集中在5,000万至1亿港元的范围内。

价格较低的豪宅市场展现潜力
目前，大部分住宅市场正处于熊市，住宅价格已连续12个月低于36个月移动平均线。熊市的持续时间和严重程度取决於潜在的减息和香港及中国经济的反弹，这可能会因最近的中美外交发展而稍微提振。

超级豪宅市场仍然面临供应过剩的问题，市场上有超过100个单位可供选择。预计一手交易量将保持极低水平，银主盘可能在未来的6至9个月内主导市场。超级豪宅价格在过去18个月已经下跌了25%至30%，在接下来的12个月内可能再跌15%至20%。然而，价格较低的豪宅（5,000万至1亿港元）可能受惠于不断涌入的内地人才。

第一太平戴维斯研究及顾问咨询部董事汤卓轩先生表示：“近期的减辣措施并没有像预期的那样有利于新盘的推售，成交量可能会反弹，但房价不会。”

第一太平戴维斯香港住宅销售、发展及投资部资深董事及部门主管黎汉群女士指出：“虽然超级豪宅市场可能继续由银主盘主导，但内地人才的涌入可能会带动价格较低的豪宅需求。”



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