市长要盖十万套房 规划师担忧挤压独立房社区

纽约市长亚当斯（Eric Adams）与纽约市都市规划局推出“应许城市”（City of Yes）政策，主张大修土地分区规定，多盖10万套住房，让小商家搬进公寓楼里做生意。政策获得多个纽约市商会与商业改进区的支持，但是高密度的盖房政策也可能改变一家庭独立住房社区的面貌，让中产社区的生活品质下降。

前王后区市议员参选人、城市规划顾问格拉齐亚诺（Paul Graziano）是一家庭独立住房的支持者，他于16日在“亚潮萌”（Asian Wave Alliance）主办的讲座中分析了“应许城市”对一家庭或两家庭独立住房社区的影响。格拉齐亚诺表示，亚当斯的“应许城市”政策并不尊重独立住房社区存在的权利，即使盖了更多住房，政府也没说要增加预算给配套的基础设施，包括下水道、学校、警局、消防局。

为了挽救遭到COVID-19疫情重挫的小商业，纽约市住房新政“应许城市”目标是修改针对商业店铺种类设限多的土地分区，增加更多允许住商混合的楼宇，在有限的空间内增加可居住的单元数量，包括将停车场改为住宅楼、商业店铺上方加盖公寓，并且放宽一家庭独立住房在后院增建住宅单元，以及地下室住房合法化。

“亚潮萌”主席朱雅婷（Yiatin Chu）指出，东北王后区的停车困难的问题将加剧，如果下水道不够用，当地的淹水问题就会更加严重。朱雅婷还指出，“应许城市”会消灭拥有独立住房与绿林环绕的“美国梦”。

纽约市都市规划局职员在今年1月30日的线上公众座谈中表示，“如果从（住房）最高密度区域到最低密度区域的每个社区都增加一点住房，那么纽约市总体上就可以增加更多的住房，而且不会出现任何一个社区得经历巨大变化或基础设施负担过重的情况。”

根据都市规划局的评估，整个王后区几乎都算是“低密度”住房区域——法拉盛（Flushing）与牙买加（Jamaica）以东更是一家庭或两家庭独立住房社区的集中区域，“应许城市”很大程度上会改变这些住宅区的面貌。

王后区的城市规划顾问格拉齐亚诺在线上座谈中表示，纽约市只有15%的建地属于一家庭独立住房，比起芝加哥与西雅图均高于75%，无疑是全美最低。但是一家庭独立住房持有者的财产税（property tax）负担比起十户公寓楼住民还重，“也许独立住房每年支付1万美元财产税，而10户住房每年只支付1.4万美元”。

虽然“应许城市”的密集盖房政策不会增加财产税，但是格拉齐亚诺指出，如果有开发商开出高价收购一家庭独立住房，物业持有人很可能会愿意出售，而开发商转身就可以在原址盖多户公寓楼。

纽约市都市规划局在有关“应许城市”的网站页面中列出受到王后区商会（Queens Chamber of Commerce）与长岛市商改区（Long Island City Partnership）等多个商会与商改区的支持。

但这项住房政策也可能会让习惯独立住房社区的有钱住民搬走。即使有更多的住民入驻社区，纽约市注重的财产税也不见得能增加。格拉齐亚诺说，“更多的富人会给你（纽约市）更多的税收，但更多的人不会为你带来（财产）税收。”



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