纽约稳租房东遭“掐喉” 房屋政策再次左倾

纽约市小房东（Small Property Owners of New York）主席安·柯尔恰克（Ann Korchak）的家族在曼哈顿持有稳租房已经有80年的历史，她对于美国联邦最高法院拒绝受理纽约稳租房房东诉求推翻旧法的诉讼案，感到极度失望。

因为自从纽约州在2019年推行《住房稳定与租客保护法》（Housing Stability and Tenant Protection Act）后，稳租房房东的涨租空间与续约的主动性就明显受到压缩。

柯尔恰克担心生活压力会逼迫稳租房小房东退出市场，一旦私有财产成了不会在市场中流通的“社会主义住房”，纽约政府坐收财产税的光景也将不再。

2月21日，柯尔恰克在电话中接受《大纪元时报》采访时表示稳租房房东只能继续挣扎。“房租的调涨赶不上开销，房屋质量、设备维护与改善都成了问题。法院的决定会让这些问题恶化。总的来说，纽约州对于稳租房市场的态度，让房东处境越来越艰难。”

稳租房房东好难当
柯尔恰克的家族从1941年开始购入了第一套稳租房，并在1960年代初期添入第二套稳租房，家族的稳租房房东史长达60年至80年。柯尔恰克的家族需要缴付财产税，也是社区的稳租房供应者。

稳租房是纽约市住房市场的重要一环，但是纽约市在2019年通过新一轮的稳租房法案，取消了年租金调涨政策，并让房东更难拒绝是否给旧租户续约。另一方面，纽约州政府在COVID-19疫情推出的租金补贴项目“紧急租金援助计划”（ERAP）又把稳租房房东死死地拒之门外。

“有高达14万5,000份的申请遭到拒绝，而每一个遭到拒绝的申请书背后，都是一个个因为租客在疫情期间欠租或付不起租金，却又拿不到补偿的小房东。这些压力一再打压着小房东继续在纽约市生存。现在有很多稳租房的小房东已经对纽约市房屋市场丧失信心。”柯尔恰克说。

不只房东对市场失去信心，柯尔恰克表示连银行都把稳租房视为风险，不愿意放贷给稳租房的房东。

华人小房东的心声
曼哈顿华埠稳租房的华人小房东Howard（化名）也是一名退伍军人，他对《大纪元》表示美国最高法院拒绝受理稳租房小房东的案件，等于限制了小房东要求弥补损失的权利，况且稳租房小房东在2019年《租客保护法》以后就成为了立法者围剿的对象。

Howard表示纽约市稳租房的涨幅不过是2%、3%，但是财产税、保险费用与暖气用的2号燃油等运营成本都在翻倍攀升，稳租房小房东的处境相对很不公平。此外，保险公司又以需要弥补西岸野火导致房产受损的成本，调涨了华埠稳租房保险会费的20%至30%。

“银行现在也不太愿意贷款给我们。”Howard说，“我们这些做稳租房小房东的总被要求摊开让人检视，但是稳租房租户却不用。”

不仅如此，Howard又指出由纽约市房屋局（NYCHA）运营的政府楼有权检查租户的背景条件，确保经济条件符合低收入户，而市面上的稳租房虽然也面向低收入族群，却不能要求检查租户的经济条件。

“稳租房房东很容易就吃上罚单，但是政府楼一堆破窗、加热器失能、没热水，谁给他们发罚单？”Howard说，“法律对于私有财产持有人来说，实在是太不公平了。”

近40年前，Howard的父亲陆续为家族添购稳租房。在父亲死后，由母亲继承。如今双亲皆离世，Howard与其他兄弟一起管理着各自分配到的房产。

“这是父辈留下来的财产，我真的很不想卖掉。但是万一等到我有天也负担不过来，我也不得不变卖家产了。”Howard说。

纽约住房政策左倾
柯尔恰克表示，如果稳租房小房东并没有背负太多贷款，或许还能挺过一些风风雨雨。“但如果是背负债务的小房东，或有些小房东受够了被纽约市百般欺负，那他们可能会甩卖物业。”

“当配合监管合规（regulatory compliance）的义务使得稳租房的营运变得越来越困难，人们会开始退出市场。”她说。

柯尔恰克指出，当政府一再掐紧稳租房持有者的生存空间，不只会影响目前的房东，也可能影响打算在纽约市落地生根的移民家庭。“稳租房往往是世代传承，不论是华人移民家庭或是其他族裔的移民家庭，都可以借此发迹立足于社会。”

她表示由家族经营的稳租房如果落入合作社机构的手中，将住房转为“非商品化”（decommodify）并改为社会住房，私有财产会变相成为纽约市和纽约州政府所持有。

前纽约市城市规划局住房规划执行长寇柏（Eric Kober）于2019年12月11日在保守派智库“曼哈顿学院”（Manhattan Institute）撰文指出，“将全国的租赁房产‘去商品化’（Decommodifying）是左翼圈子的热门话题。其论点的本质是：住房不应透过市场机制商品化，而应被视为一项普遍人权。”

“有些游说团体跟立法者并不支持人民有权拥有私人物业。”柯尔恰克说，“希望会有够多的立法者能够重视私有财产，他们应该要了解正是私有物业主才有财产税。私有财产是纽约地方经济的推进器，政府的预算都是踩在房东的身上。不只是纽约如此，放眼全美国都是如此。”



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