纽约房价与利率双高 市民买房路在何方

拥有自己的住宅，特别是拥有独门独院的独立屋，是众多华人家庭在美国圆梦的标志之一。在纽约市，实现这一愿望的代价正在变得异常昂贵。

如下方表格所示，过去十年间，包括曼哈顿、布碌崙、王后区、布朗士和史坦顿岛在内的纽约市的独立屋的销售中位价格（Median Sale Price）一路攀升，其间2018年、2019年稍高的利率虽让涨势有所抑制，但2020和2021年的超低利率则带来火爆房市，从2019到2022年连续三年的房价涨幅达到7%、9%和8%。

为抑制通胀，美联储（Federal Reserve）自2022年3月开始持续加息，这一动作随即带动房贷利率陡然提升。2024年1至4月的30年定期贷款的周平均利率中位值，同比过去十年已达最高（6.79%)，而且，这超过2021年低点两倍的利率，仍没能让房价的涨势完全收敛，截至今年4月独立屋的售价仍比去年同期增长5.5%。

这似乎有悖利率升高房价则下跌的“常理”。看看下面列出的几项缘由，或许能让人有所释然？

（1）远程工作需求
据斯坦福经济政策研究学院（Standford Institute for Economic Policy Research）发表于2020年6月的调查报告，当时美国尚在就业者中，有近三分之二者是在家工作（Work From Home，简称WFH）。2020年至今，虽然WFH人群在就业者中的比例回落，但也显着高于2020年疫情前的水平，众多公司形成远程和现场办公混合型模式。

远程工作需求大量增加，在家中安排home office成为相当一部分买家的刚需，而独栋屋是满足这一需要的理想房型。

（2）更多年轻人和父母同住
根据Pew Research Center的研究数据，2022年7月，美国一半的18-29岁的成年人与父母同住，这一比例显着高于疫情前2010年的44%和2000年的38%，尽管该研究中心还发现36%的美国人认为年轻人与父母同住对社会有负面影响，但昂贵的独立生活成本和未来经济的不确定性，让这一现象在消费水平较高的沿海地区尤为突出。

当子女与父母同住时，父母卖掉大房子再买小房子（downsize）的时间会自然延后，这导致市场上的房源减少。

（3）疫情前后利率的剧烈变化
根据Freddie Mac自1971年至今半个多世纪的利率数据，一到两年中，利率陡然增加200%以上的情况只有一次，即2021年的约3%的历史低点，陡升至2022年末的近7%。

2020年到2022年，大量屋主抓住机会，或购房或融资refinance，将房屋利率锁定在多年不遇的低水平，大大降低房屋持有成本，让长期持有房屋有了保障。这批房屋一般短期内不会上市出售，成为紧随其后的几年中，待售房库存（inventory）持续走低的因素之一，加之2022年开始的利率陡升，又进一步抑制了市场活跃度，2024年1至4月，独立屋销售成交量（2,575栋）同比过去10年最低，而且几乎只有2021年利率最低时成交高点（4,505栋）的一半。

物以稀为贵，加之需求不减反增，2024年纽约市独立屋市场，迎来过去十年中，最高房价和最高利率并存这一“奇观”。

故事至此，并没有结束。如表格最后一栏所示，2024年1至4月的30年定期贷款，首付为20%的话，如果购买同样的房子，月供（这里只考虑本金+利息部分）同比过去十年不仅最高，而且是2015年的2.3倍，而根据美国劳工局（U.S. Bureau of Labor）的统计，目前的通胀仅是2015年同期的1.3倍。

这可能是让买家真正担心的，即通胀速度远低于房价上涨速度，人们的购买力（Purchasing Power）下降。

结语：现在可以买房吗？
答案是肯定的，任何情势下，都必定有因各种需要，仍迫切需要房子的买家。只是因为房源少，必要时，买家需要拓宽寻找房子的范围以便有更多的选择机会。

这里列出今年4月销售中位价（括号中的数值），接近今年前四个月纽约市整体销售中位价（约730k）的社区，供买家参考：

布朗士：

Fordham（$750k）和Morrisania/Longwood（$725k）

王后区：

Bellerose（$765k）、大学点（College Point）（$855k）、远洛克威（Far Rockaway）（$745k）、橡园（Glen Oaks）（$810k）、格兰戴尔（Glendale）（$799k）、Holls（$680k）、Maspeth（$722k）、中村（Middle Village）（$830k）、欧松公园（Ozone Park）（$720k）、王后村（Queens Village）（$695k）、 雷哥公园（Rego Park）（$790k）、里士满丘（Richmond Hill）（$685k）、南牙买加（South Jamaica）（$670k）、木港（Woodhaven）（$650k）

布碌崙：

Canarsie（$678k）、东弗莱布许（Flatbush-East）（$600k）、Marine Park（$808k）、Mill Basin（$810k）、Old Mill Basin（$685k）和羊头湾（Sheepshead Bay）（$695k）

史坦顿岛：

Arden Heights（$612k）、Great Kills（$642k）和橡木海滩（Oakwood-Beach）（$738k）



联系我时，请说明是从纽约华人生活网看到的，谢谢！