纽约“正当理由”驱逐法案 下周五公听

2022年1月7日（下周五），纽约州参议院住房委员会和司法委员会将联合就“正当理由驱逐法案”（S3082）举行公听会。类似法案去年未通过，这是第二次提出修改物权法，若通过，该法案将从根本上改变拥有房产的人如何对待房客。

纽约州参议员、民主社会主义者萨拉查（Julia Salazar）今年1月27日提案，目前有州参议院住房委员会主席卡瓦纳（Brian Kavanagh）、刘醇逸等21位共同提案人，均为民主党。众议院的相应提案（A5573）获得牛毓琳、金兑锡等50名众议员共同支持。

S3082/Salazar法案规定，即使租约期满、房客没有有效租约，房东不得在没有充分理由的情况下驱逐房客。除非有法院命令和“有充分理由驱逐”，否则不得赶房客。换言之，租约到期或房客没有租约的事实无关紧要。

法案表明，正当理由包括不交租，但不合理的涨租不算。每年租金上涨超过3%或消费价格指数涨幅的1.5倍，就是“不合理涨租”。

正当理由也包括房客拒绝房东做“必要的”维修或修缮，但要由法院决定什么才算“必要的维修或修缮”。

房客既不付房租，又不肯搬走，怎么办？法庭上有两种程序来解决房东房客问题：一个是欠租（Non-payment Proceeding）程序，另一个是“驱逐”（Holdover Proceeding）程序。但是，房客可以获得法庭禁止令，停止欠租或驱逐程序，直到法官判定是否“有充足理由”驱逐，法案相当于把程序拖长了。

该法案适用所有住房，包括co-op合作公寓、康斗以及酒店，少于四个单元的自住房屋除外。此外，如果公司为员工提供住房，该员工在被解雇后不能被驱逐，直到雇主证明合法地终止雇佣关系。

法案禁止房东就房屋的拟议用途做欺诈性声明。胜诉的租户有权获得实际损失的赔偿，并获得合理的律师费。

租约成废纸 房屋法庭将大排长龙
“纽约市小房东”（NY Small Landlords）会长何德邻说，该法案带来几大问题：

一、租约变成废纸。“我房子要拿回来，不是跟租户说，而是跟法官说，那房东为什么还要跟租户签约？”

二、造成房屋法庭大排长龙。如果排期两年，驱赶期间房东不能收租，谁来支付账单？会不会有更多人破产？法庭有多少预算增加法官？何德邻说，一些房屋法庭在疫情前已积压案件，从立案到结案超过9个月，如果驱逐诉讼不能在半年内解决，该法律是否还适用？

三、很多小房东不是财大气粗之人。有些退休老人没有退休金或401(k）退休账户，靠租金收入生活；有些要每月交房贷；驱赶不良租客时间大大延长，如果拖三五年收不到租，他们怎么生活？

四、房客对其他人造成安全威胁或造成滋扰，如果这种情况还要等9个月才能驱逐房客，如何是好？很多华人房东不懂英文，尤其年纪大的房东，无法应对日益复杂的法律条文。

评论者：涨租跟不上涨房产税
该法案在纽约参议院网站上有三条负面回应，一条正面评价。

评论者表示：“这会让纽约的公寓变糟，维修或修缮需要花钱，（纽约法律要求减少建筑物的碳足迹）加上使公寓楼内的锅炉变非法的提案，你怎能要求房东换锅炉而不将成本转嫁给租户？你不能两者兼得，小房东在社区提供价格适中的公寓。每年3%的租金增幅甚至跟不上政府向业主收取的房产税增幅。”

“该法案没有考虑此类立法的更广泛影响。租金会更高，才能弥补房东的额外风险。该法案基本上将租金涨幅限制在每年3%。这会进一步降低市场上的出租房数量和修缮住房的动力，这也伤害了租房者。”

还有评论者说：“纽约接下来会发生什么？结婚后，除非双方同意，否则禁止离婚？”

唯一的正面评价只有两个字“好事（good thing）”。



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