纽约“正当理由驱逐法案”公听会 正反方争辩

1月7日，纽约州参议院住房委员会和司法委员会联合就“正当理由驱逐法案”举行公听会。支持者认为，法案从临时救济变为“永久解决方案”好处很多；反对者认为，这种干预可能会“过度伤害他人”，其中“纽约小房东”作证，敦促州参议院拒绝该议案。

纽约州参议员、民主社会主义者萨拉查（Julia Salazar）去年1月27日提案，禁止无正当理由的驱逐，目前有州参议院住房委员会主席卡瓦纳（Brian Kavanagh）、刘醇逸等21位共同提案人，均为民主党。州众议院的相应提案获得牛毓琳、金兑锡等50名众议员共同支持。

S3082/A5573法案规定，即使租约期满、房客没有有效租约，房东也不得在没有充分理由的情况下驱逐房客。

不支付租金、严重违反租约、犯下或允许滋扰，以及将公寓用于非法目的，属于驱逐的“正当理由”。但法案表明，每年租金上涨超过3%或消费价格指数涨幅的1.5倍（以较高者为准），属于“不合理涨租”，这种情况下房客不缴租，房东也不能赶房客。

支持者：法案有广泛好处
支持法案的“社区服务社会”（Community Service Society，简称CCS）房屋政策分析员米罗诺娃（Oksana Mironova）作证说，该法案有广泛的好处：（1）有助于让纽约人留在家中；（2）创造条件让租户组织起来“与恶劣的条件斗争”；（3）限制稳租房的投机活动。

根据CCS的调查，超过四分之一的低收入租房家庭（27%）报告欠租。她进一步援引PolicyLink对美国人口普查家庭调查的分析说，纽约州有591,000户家庭拖欠近20亿美元的租金。其中，纽约市约有408,000户家庭拖欠14.5亿美元，平均每户拖欠租金3,500美元。

此外，近三分之一的拉丁裔和黑人租户已经拖欠或预计拖欠租金。

她说，纽约州的禁止驱逐令将于1月15日到期，这是租户担忧的主要原因。现在全纽约州有超过226,000件主动驱逐案，更多的房东在等待下周暂停期到期时提出驱逐申请。

米罗诺娃说，若法案通过，纽约州约有160万个租客家庭、纽约市约60万户租户将受到保护。

反对者：这是经济相互依存的生态系统
美国企业研究所（AEI）国内政策研究高级研究员赫索克（Howard Husock）作证说，房地产市场是一个敏感的生态系统，在这个生态系统中，业主（其中许多房东自己的收入相对较低）会对租赁市场可以承受的成本，以及房东继续提供维护良好的住房的成本，这两个成本之间做一个平衡。

住房市场应该被理解为城市生态系统，在这个生态系统中，业主和租户是相互依存的，前者提供了重要的商品，而后者则使得维护和持续供应成为可能。

他说，为应对疫情而颁布的禁止驱逐令对各地的出租业主产生了过度和破坏性的影响。新提议的法案S.3082对这个微妙的生态系统进行干预，可能造成失衡。其语言的核心是，当“租金上涨不合理”时，不允许驱逐。

他提醒州议会，现今的通货膨胀已经急剧变化，预计将进一步向上移动。换句话说，S.3082法案中的一个关键指标（租金上涨不能超过3%）视为不合理的，在通货膨胀下可能很合理。

赫索克说，通货膨胀会以特定方式打击住宅业主，因为他们不得不支付上涨的取暖费、家庭的杂货费等。对房东来说，禁止驱逐令在财务上是毁灭性的。法案没有考虑到富裕租户和挣扎的工薪阶层业主相对财务状况不同。


毕竟，纽约没有这样一个花名册可以让你深入了解有多少房东本身就是移民和有色人种，但该法案却假设所有房东都会在不受约束的情况下以掠夺性的方式行事。

赫索克对美国公共政策的大量研究，曾著有《城镇的贫困面：以及我们为什么需要它，2021年》和《美国的万亿美元住房错误：美国住房政策的失败》。他本人是纽约州居民，不拥有也不经营出租物业。

纽约小房东：这叫恶邻难赶法
“纽约小房东”会长何德邻昨日代表亚裔小房东对备受争议的“正当理由驱逐法案”（他也翻译成：恶邻难赶法）作证州参议院，提供该组织的租务调查、房屋法庭数据，敦促州参议院拒绝该议案，并考虑采取更明智的替代方案来解决纽约的紧迫住房需求和房东的人身安全需求。

他说，大多数亚裔房东在餐馆或美甲店工作，他们没有也不了解401k、IRA、年金、股票或债券。房地产是他们唯一的退休计划。对于许多单身母亲和退休人员来说，租金收入是他们唯一的收入。

何德邻指出，有些房东、其他房客甚至邻居遭到房客的骚扰甚或袭击，破坏社区安全。他并敦促州参议员与这些暴力受害者会面。

他强调，驱逐不单是钱的问题，而是房东、其他房客和邻居的人身安全问题。因为许多亚裔房东也都是小房东，拥有二、三家庭房，与房客并邻而居，“恶邻难赶法将成为他们人身安全的最大障碍”。

他强调房屋法庭的驱逐机制对房客的安全有正面作用。



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