纽约市的房屋市场似乎进入了一个无解的僵局:一方面,房租飞涨,房屋市场供不应求;而且,每天有6万游民没有房子住;另外一方面,数万空房因为房东无钱装修而闲置着。其原因在房东和房客方面也是各执一词,房东方面说,州法律禁止他们在房子空置后涨租来维修房屋;房客方面则认为,房东在撒谎,那些房子只增加一个冰箱就能入住。
根据房地产杂志The Real Deal报导,一家曼哈顿华盛顿高地的200个单元的住宅楼中几十个需要装修,但是因为2019年的一个法律“房屋稳定和房客保护法案”(The Housing Stability and Tenant Protection Act),禁止稳定租金单元在空置之后涨租20%,并把房东在15年内的维修费用限制在1.5万美元,造成房东无钱装修;不装修就不能符合市屋宇局的要求,所以只能空置。
“纽约小房东”组织创始人何德邻对此表示,“这是非常真实的现实。”
“纽约房东们目前就面临这样的情况:租金稳定房的租金太低,让房东没有钱维修房子;而我们组织的2家庭或者3家庭的小房东呢,也因为怕出问题后撵不走房客而选择空置房屋不出租——这至少是导致纽约租金上涨的原因之一。”
他说,“所以,如果一个单元房屋装修的成本是几万美元的话,稳租房的房东是永远也不会把成本赚回来的,对这种情况,我认识的房东们完全没有办法来装修,对他们来说,空置是最合理的作法,根本不能出租,因为出租后每一个月都赔钱。”
根据一个房东组织“社区房租改进项目”(the Community Housing Improvement Program)的数据,现在每个稳租单元每月的运营成本为1548美元;可根据“租金指导委员会”的统计,现在城市一个稳租房的月租中间值只有1422美元。
今年4月份,上述房东组织估计,全市有大约2万个这样空置但不可租的稳租房屋;但市政府的“房屋保护与发展局”(Department of Housing Preservation and Development)公布一个更加惊人的数字:这样的空置但不可租房屋有4.3万个。
而曼哈顿5月份的平均房租已经涨到了历史最高纪录,比去年同期提高了21%;同时,根据“游民联盟”(Coalition for The Homeless),纽约市每天有6万人,其中包括1.5万儿童住在收容所中,这些空置的房子完全可以容下所有的游民。
房客组织以及左派民主党议员们不相信房东们的话,一位支持房客的曼哈顿上西城州众议员罗森塔尔(Linda Rosenthal)就说,有些房子“只需要一个新冰箱、烤箱以及粉刷一下”就行了。
对此何德邻说,这种情况就和有地下室出租的房东情况是一样的,“房客说你给我冰箱就可以,但是市政府不允许啊;另外保险怎么办?死人了怎么办?房东知道房子有问题,一出事一定会被告的。”
面对这种局面,一些屋主只得出售房子。根据TRD,一个三代家族企业Rosedale Management在2019年的法律通过一年半之内,将手中的13个住宅的10座卖出,因为他们无法支付其中两个楼中的新电梯安装费用。
“这完全是因为租金法律的变化。”该公司的发言人说,“绝对没有办法平衡开支。”因为维修、保险、公用工程和税收等费用都在上涨,远远高出他们从房客那里收来的法定房租。
那么如何破开这个僵局呢?何德邻认为,现任市长亚当斯本身就是一个房东,所以他会为房东着想。
“最好的办法是将‘稳定租金’这类的房子废弃掉(变成市场房),但是这个几乎是不可能的;我想亚当斯只能尽可能地让租金委员会拉高租金涨幅,尽量给房东空间维修房子。”他说,“还有就是给稳租房一个期限,到一定时候可以变成市场房;或者允许更改稳租房的比例和结构;还有一点市长可以做的,就是放松可居住房屋的规定,不对房东要求得那么紧,那么有些房子不需要装修就可以出租了。”
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