布碌崙康斗房欺诈案 总检察长控告华人开发商

布碌崙20多户华人买楼被骗，湾脊区欧文顿大道（Ovington Ave）345号康斗公寓楼欺诈案有进展。纽约州总检察长2日宣布，对开发商吴希辉（Xi Hui Wu，音译，英文名Steven Wu）及其前妻杨小蓉（Xiao Rong Yang，音译）和他的公司TCJ Construction Inc.提起民事诉讼。

纽约州总检察长詹乐霞（Letitia James）宣布，已起诉吴希辉、杨小蓉和TCJ公司在湾脊区非法出售不存在的公寓，涉欺诈至少20户华人家庭总计500多万美元，包括每月的“抵押贷款”付款。而吴希辉从未向买房者提供产权契约，实际上吴将他们的首付和每月付款用于自己的个人开支，包括偿还建筑施工的贷款，而不是按照法律要求将资金存入专门的代管账户中。

通过诉讼，詹乐霞办公室试图逼吴希辉交出从20多户买家那里偷走的钱，并永久禁止吴、杨和他的公司在纽约州开展房地产业务。

詹乐霞在声明中表示，“吴希辉利用辛勤工作的移民，向这些家庭出卖了一个谎言。”“他以社区栋梁的名气赢得他们的信任，结果他只是利用这点来窃取他人毕生的积蓄。这些家庭的毕生积蓄化为乌有，所以我们正采取行动，帮助他们拿回钱。”

吴未向市财政局提交必要文件
根据纽约布碌崙法庭的起诉书，2013年1月，吴向纽约州总检察长办公室（简称OAG）提交了一份在欧文顿大道345号建造25个单元新康斗公寓楼的“康斗房管理计划书”（Condo Offering Plan，又称为Condo Book）。

康斗房在买房的过程中最特别之处就在于，大楼必须要有一本管理计划书（Condo Book），这本动辄数百页的计划书由开发商请律师起草、并且要经过州的总检察长审批通过，只有OAG批准后，开发商才能将这栋公寓楼拆分成不同单位的产权，出售给各家住户。

根据起诉书，当时，管理计划书和随后的有效性修订本已向OAG提交，但吴从未向纽约市财政局（DOF）提交必要的文件，使该建筑成为公寓。因此，纽约市财政局从未将该建筑细分为单独的税地，也就没有创建单独的地契，将单个公寓单元转让给购买者。

虽然吴无法合法地将这栋公寓楼拆分成不同单位的产权，出售给各家住户，但他继续将公寓单元“出售”给至少20户华人家庭，这些家庭随后搬进去住。

这些华人买家认识吴也信任他，以为吴家这么富裕，应该不会欺骗他们，因此他们在没有律师对买房文件合规审查的情况下就以现金支付房款，许多人只签署了用中文准备的单纸协议，也不是正式合同，钱就交给吴了，买下他们以为的“自己的公寓”。

欧文顿大道345号的许多居民认为自己是自家公寓的持有人，但吴从未将公寓的产权合法转让给任何一个买家，他也办不到，因为他没有单个公寓的合法产权证。

搞假的“代管账户”
起诉书指，吴一再撒谎和伪造文件，以避免执法。例如，当OAG质疑吴用什么合法的购买协议来宣称“康斗房管理计划书”的有效性时，吴提交了单页的“购买协议”和单个代管账户的文件，每个账户持有据称由买家支付的5000美元押金，作为销售有效性的证据。然而，OAG此后发现，吴亲自资助这些代管账户，也就是搞假的“代管账户”，而他自己私下保留买家的首付，从未按照法律要求将这些资金存入代管账户。

此外，OAG法规通常禁止开发商在出售单个公寓的产权前在新楼出租公寓，除非一些很特别的情况，允许专门出租给尚未完成合同单位销售的善意购买者（即“临时购买者”）。但OAG调查发现，吴违规将许多公寓出租给“非临时购买者”。OAG担心居住和占用大楼单位的居民是传统租户（而不是临时购买者），而由于大楼享有421-A减税政策，一些单位要受租金稳定法的保护。

简言之，违规操作导致OAG于2015年12月通知吴，OAG认为该公寓的原始康斗管理计划书已被放弃。

OAG的调查显示，吴的前妻杨小蓉深度参与执行吴的计划，将骗局进行到现在。OAG指控吴、杨等人违反了OAG法规、《马丁法案》、《租金稳定法》和《纽约州行政法》。共同被告还包括Shimon Avrahami、Yechiel Shimon（也叫Sam Sprei）等，因为他们可能在欧文顿345号拥有经济利益，但没有被指控不当行为。

通过第七章破产程序 暂停止赎
吴希辉在十年前从银行贷款约580万美元来开发该公寓楼，2018年10月11日，银行开始了止赎程序。2022年2月22日，布碌崙民事法官下令允许止赎出售，20户华人家庭面临公寓被拍卖、被驱赶的境地。当时一批买家（吴的债主）迫使欧文顿345号在纽约东区法院进入第七章破产程序，OAG也在这时介入，从而暂停了止赎。7月27日，布碌崙民事法庭暂时搁置拍卖。

一旦破产法第七章的程序启动，法院会成为破产管理人。破产管理人可以将债务人的非豁免财产变卖、出售，以偿付债权人。这是一个与吴的债权人谈判的机会，或可以帮助被骗的居民，最终逼吴归还受害家庭损失的钱。

当地的州参议员郭纳德（Andrew Gounardes）昨天发表声明，称赞OAG迅速果断采取行动。市议员纪思庭（Justin Brannan）也说，他会继续为这些湾脊区的邻居而战，直到赢得一个决议，把事情做对。

20户受害华人家庭此前在记者会上曾透露，他们已经找不到吴希辉，据说吴已卷走华人家庭约500万美元买房钱和银行的约600万贷款，逃回中国。至昨日截稿前，纽约总检察长办公室未回复吴希辉的行踪问题。

诉状是昨天提交给布碌崙民事法庭，目前吴希辉、杨小蓉等被告方还没有律师代表，《大纪元》无法联系被告方请求置评。



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