纽约市地税改革 赢家输家模拟分布图出炉

纽约市的财产税改革如若到来，将对房东和租客有什么影响？纽约市地税改革咨询委员会去年底曾公布一份地税改革的最终报告，基于这份报告，纽约市独立预算办公室（IBO）昨天在听证会上出示了一张图，说明地税改革谁受益、谁受损。根据这张图，纽约几个唐人街中，布碌崙日落公园区将是这场改革的输家。

由于地税改革的报告是在白思豪任期仅剩几天的时候公布的，因此改革是否生效将取决于亚当斯政府。纽约市议会财政委员会昨天（15日）召开听证会，就这份报告听取多方反馈。

纽约市现行地税制度于1981年颁布，被批评者嘲笑为过于复杂和不公平。特别是，与康斗公寓（condo）和合作公寓（co-op）相比，1-3家庭住宅可获得更优惠的税收待遇。地税改革委员会建议：纽约市所有类型的小型住宅物业的物业税按实际市场价值乘以0.814%计算。

按照这个公式，如果你目前缴纳的地产税少于8,000美元，而你的房屋价值超过100万美元，税制改革后，今后你将面临更高的财产税。

独立预算办公室（IBO）代理主任斯威廷（George Sweeting）昨日作证说，由于纽约市本次的地税改革，是在不改变整体地税收入的基础上进行，也即有人加税、有人减税，那么改革后到底谁受益、谁受损，需要让大家了解，因此他们做了张模拟结果图。

斯威廷表示，委员会最大的结构性建议是将几种类型的房产（康斗和合作公寓，1-3家庭房，以及2-10个单元的小型公寓楼）合并为一个新的单一住宅类别。根据IBO的模拟，全市大约72%的此类房产将得到减税（赢家），而28%的房产将会增税（输家）。在特定地区，几乎所有史坦顿岛的房主都会减税，而98%的布碌崙公园坡房主会看到加税。

根据IBO的图，深红色是改革后最大的输家，深蓝色是最大的赢家。在纽约几个唐人街中，日落公园华人社区是深红色（九、十成是输家），班森贺是橘红色（八九成是输家），羊头湾一部分黄灰色（保持不变），一部分深灰色（八九成是赢家），法拉盛米黄色（保持不变），曼哈顿唐人街是excluded（区别对待）。

“纽约小房东”组织负责人何德邻对《大纪元》表示，几种类型的房子合并在同一类别下计税后，如果没有其它配套的改革，会造成很多问题。首先，那些在当前系统下属于2C税级的co-op合作公寓是大输家，假设你买了一处合作公寓，突然之间，地税改革后你的财产税大幅增加，co-op因产权与正常房子不一样，在市场上不太值钱，税率提高后，业主就会面临“卖不动、不卖也不成”的两难处境。

再例如，你在红色区买了一栋楼作为投资物业，地税突然翻了一番。将来纽约若再通过“正当理由驱逐法”（何德邻称之为“恶邻难赶法”），禁止你每年将租金提高3% 以上，那你就麻烦了，遇到不交租的租霸就更惨。

何德邻说，从IBO绘制的地图看，地税改革“最有钱的不动，最穷的也不动，中间的受害。”布碌崙西北和皇后区的东南边，白思豪过去几年在那些地方批了很多康斗房，成为地税改革的受害者，但布碌崙日落公园唐人街并没有新楼，他估计那里有一批2家庭房，因此“最惨”，面临征收更高财产税的重大风险。而地税增高，就可能导致租金提高，或者房屋法庭有更多的驱逐案件。

地税变化会影响租市

IBO代理主任斯威廷还提出租户问题，虽然租户不直接支付房产税，但他们的一部分租金被房东用来支付税收。地税变化会影响租市，“如何让租户安心，也是地税改革委员会在报告中提及但没有解决的问题。”

非营利智库“公民预算委员会”（CBC）副总裁尚佩尼（Ana Champeny）昨日作证说，新合并的类别还会带来一些副效应，例如：取消新住宅类别的当前评估价值的增长上限，并对市场价值增长实行五年过渡处理，这意味着这类房产的地税将比现行制度下的地税增加得快得多；房屋评估价值改为按市价算，挑战市府其地税计算“不合理”的业主数量可能会增加。

何德邻说，若执行地税改革，税收方面的混淆的确会减少；但税收制度透明化也可能引发更多的官司，以前业主挑战房产评估价值很难打赢官司，新制度下会变容易，从这个角度说，也可能增加税收征管的管理成本，即增加每项税收的政府开支。但是，华人业主很少打这种官司，因为这方面的专业服务相对比较少。

另外，豪宅将不得不缴纳更多税款，这将降低征收税务部门的管理成本，例如以前政府要向100人征收100元，如果缩小到从50个人征收100元，管理成本自然减少。

纽约市地税改革咨询委员会2021年12月29日公布的地税改革最终报告，详见：https://tinyurl.com/bd62tatz。



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